Aftrek voorbelasting op instandhoudingskosten huurpand

29 juni 2020

Ook tijdens leegstand van een onroerende zaak die is bestemd voor verhuur, zal de eigenaar kosten moeten maken om de zaak in goede staat te houden. Is het op zijn minst mogelijk dat na de leegstand de verhuurder het pand belast verhuurt? Dan is volgens de Hoge Raad de btw op de instandhoudingskosten aftrekbaar.


Een bv heeft de eigendom van een pand dat valt te gebruiken als kantoorruimte. De bv biedt dit pand te huur aan. Van 1 januari 2008 tot en met 31 juli 2009 staat het pand leeg. De bv wil dat het pand in goede staat blijft en neemt daarom prestaties van anderen af. Kortom, de bv maakt instandhoudingskosten. Zij trekt de btw over deze instandhoudingskosten af. De bv vindt voor de periode van 1 augustus 2009 tot 19 december 2011 een huurder voor een deel van het pand. Deze huurder is een gemeente en de huur vindt daarom vrijgesteld van btw plaats. Voor de inspecteur is dit een reden om aan de bv een naheffingsaanslag omzetbelasting op te leggen. Hij meent namelijk dat de bv de voorbelasting over de instandhoudingskosten niet had mogen aftrekken. De bv tekent vervolgens beroep aan tegen de naheffingsaanslagen.

Uit oudere rechtspraak blijkt dat een ondernemer de prestaties die hij afneemt om een bedrijfsmiddel in stand te houden, gebruikt voor zijn bedrijf. Dit is niet anders als dat bedrijfsmiddel tijdelijk niet in gebruik is. Heeft de ondernemer het voornemen om een leegstaand pand later btw-belast te gaan verhuren? Dan is de btw op de instandhoudingskosten gewoon aftrekbaar. Lastiger wordt het als na de leegstand btw-vrijgestelde huur plaatsvindt.

De Hoge Raad redeneert als volgt. In principe is de verhuur van onroerende zaken vrijgesteld van omzetbelasting. Maar een uitzondering geldt als de huurder en verhuurder opteren voor belaste verhuur. Daartoe moeten de partijen in een schriftelijke verhuurovereenkomst kiezen voor belaste verhuur of een gezamenlijk verzoek indienen bij de Belastingdienst. Als gevolg van deze regeling is pas bij het vinden van een huurder duidelijk of sprake is van belaste verhuur of niet. Dat wil zeggen, als het te verhuren pand geschikt is voor zowel belaste als vrijgestelde verhuur. In deze zaak is dit het geval. En dan moet men van de Hoge Raad aannemen dat de ondernemer het voornemen heeft om eventueel het pand btw-belast te verhuren. Onder deze omstandigheid is de btw op de instandhoudingskosten aftrekbaar.

Bron: HR 26-06-2020, nr. 18/02840 (ECLI:NL:HR:2020:1045), nr. 18/02841 (ECLI:NL:HR:2020:1146), nr. 18/02843 (ECLI:NL:HR:2020:1147)
Wet: art. 11 lid 1 onderdeel b en 15 lid 1 Wet OB 1968