6% OVB voor tot hotel verbouwde woning

24 september 2020

Over de verkrijging van een bouwwerk dat oorspronkelijk een woonbestemming heeft, is in beginsel het lage tarief overdrachtsbelasting van toepassing. Het algemene tarief overdrachtsbelasting is van toepassing als het bouwwerk later is verbouwd om het voor andere doeleinden te gebruiken. Alleen als het bouwwerk door simpele aanpassingen weer tot woning te verbouwen is, geldt het lage tarief van 2%.


Een man koopt een pand dat in 1813 is gebouwd als woning. In 1956 heeft een ingrijpende verbouwing van het pand plaatsgevonden. Het pand is toen verbouwd tot hotel en restaurant. Op het moment dat de eigenaar het pand heeft gekregen zijn op de benedenverdieping nog twee restaurants. Voorts bevinden zich op de eerste verdieping vijf kamers met sanitaire voorzieningen die in gebruik zijn als Bed & Breakfast, het overige gedeelte van de bovenverdieping is in gebruik als woning.

Bij Hof Den Bosch is het de vraag of over de verkrijging het hoge of het lage tarief overdrachtsbelasting van toepassing is. Het hof is van oordeel dat het bouwwerk door de verbouwing in 1956 de aard van bewoning heeft verloren. Door die verbouwing is de onroerende zaak bestemd om dienst te doen als hotel/restaurant. Het hof is het niet met de eigenaar eens dat het gebouw met kleine aanpassingen weer tot woning kan worden verbouwd. Er zijn meer dan beperkte aanpassingen nodig. Dat een deel van de kamers als woning in gebruik is, doet niet af aan het oordeel dat het pand geen woning meer is. De inspecteur heeft bovendien met de bewoning van enkele kamers al rekening gehouden door voor die kamers het lage tarief overdrachtsbelasting toe te staan. Ten overvloede oordeelt het hof ook dat de gemeentelijke bestemming erop wijst dat het pand de aard van woning heeft verloren. Die gemeentelijke bestemming is ‘niet-woning, deels in gebruik als woning’.

De eigenaar heeft geprobeerd om het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ in deze situatie toe te passen, maar het hof gaat daar niet in mee. De eigenaar wijst ook nog op rechtspraak waarin zelfs een onbewoonbare woning nog een woning is. Het hof geeft aan dat de onbewoonbaar verklaarde woning geen aardverandering heeft ondergaan. Die casus lijkt niet op het door de eigenaar aangekochte pand.

Bron: Hof Den Bosch 17-09-2020, nr. 20/00032 (gepubl. 22-09-2020) (ECLI:NL:GHSHE:2020:2844); Rb. Zeeland-West-Brabant 11-12-2019, nr. BRE 18/2280 (gepubl. 14-01-2020) (ECLI:NL:RBZWB:2019:5675)
Wet: art. 14 WBRV