Dubbel doeleinde nieuw pand leidt tot btw-belaste verkoop

11 januari 2021

De verkoop van een complex aan nieuwe onroerende zaken is niet belast met btw als sprake is van een overgang van een algemeenheid van goederen. Van zo’n algemeenheid van goederen kan geen sprake zijn als de ondernemer dit goed niet alleen heeft gekocht om te duurzaam exploiteren maar ook om te verkopen.


De bedrijfsactiviteiten van een bv bestaan uit het beleggen in onroerende zaken en het ontwikkelen van projecten. In februari 2017 krijgt de bv een perceel grond geleverd. Op 14 juli 2017 sluit de bv een overeenkomst om een nog op het perceel te bouwen pand btw-vrijgesteld aan een stichting te verhuren. Eind september 2017 sluit de bv een aannemings-/realisatieovereenkomst met een bedrijf om een woon(zorg)complex te laten ontwikkelen. Vervolgens maakt zij eind mei 2018 afspraken met een koper in een intentieovereenkomst. Ongeveer een maand later komt de definitieve koopovereenkomst tot stand. Deze overeenkomst bevat de voorwaarde dat het complex op de transportdatum volledig moet zijn verhuurd. Daarom verhuurt de bv bij de oplevering van het pand op 19 november 2018 het pand direct btw-vrijgesteld aan de stichting. Op 30 november 2018 vindt de levering van het verhuurde complex aan de koper plaats. De koper zet de verhuur aan de stichting voort.
In 2018 heeft de bv gevraagd om teruggaaf van de voorbelasting op de voorloop kosten met betrekking tot de ontwikkeling van het bouwproject. De bv motiveert haar recht op aftrek van voorbelasting door te stellen dat zij de onroerende zaak gaat gebruiken voor verkoop. Tegen de tijd dat de levering van het complex plaatsvindt, stelt de bv dat over deze levering geen omzetbelasting is verschuldigd. Volgens haar vormt het complex namelijk een algemeenheid van goederen. Maar de inspecteur meent dat het complex een voorraadgoed is, zodat de levering vanwege de recente oplevering is belast met btw. Daarnaast moet volgens hem een herziening van de aftrek voorbelasting plaatsvinden.
Rechtbank Gelderland redeneert dat alleen sprake is van een overgang van een algemeenheid van goederen als de bv het complex voor zichzelf als beleggingsobject wilde houden. De rechtbank concludeert dat de bv in het begin deze intentie wel had, maar daarnaast ook de intentie om op te treden als projectontwikkelaar. In ieder geval in april/ mei 2018 is haar intentie om het complex als belegging aan te houden weggevallen. Pas daarna heeft zij het complex verhuurd. Het complex is daarom niet aan te merken als een bedrijfsmiddel, maar als een voorraadgoed. De levering is dan ook belast met btw.
Vervolgens bevestigt de rechtbank dat een herziening moet plaatsvinden. Het complex is immers op 19 november 2018 in gebruik genomen voor vrijgestelde prestaties. De afgetrokken voorbelasting dient op dat moment ineens te worden herzien. Op 30 november 2018 is het complex btw-belast geleverd aan de koper. Voor de herzieningsbepalingen wordt het complex voor de toekomst daarom geacht te zijn gebruikt voor belaste doeleinden. Hierdoor heeft de bv recht op een teruggave, die in hetzelfde tijdvak als de herziening valt. Het na te heffen bedrag wegens de herziening is daardoor beperkt tot het bedrag dat wordt berekend door uit te gaan van vrijgesteld gebruik gedurende de periode 19 november 2018 tot en met 30 november 2018.

Bron: Rb. Gelderland 06-11-2020 (gepubl. 06-01-2021) (ECLI:NL:RBGEL:2020:5905)
Wet: art. 15 lid 4 scales en 37 Wet OB 1968 scales