Schuren en stallen behoren na bedrijfsstaking tot woning

14 januari 2021

De verkrijging van een woonboerderij met stallen telt voor de overdrachtsbelasting in beginsel als een woning als het landbouwbedrijf al enige tijd is gestaakt. In dat geval kan dus het lage tarief voor (eigen) woningen van toepassing zijn.


Een vrouw en haar echtgenoot kopen in 2015 een boerderijwoning met stallen, schuren, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden. De koopprijs is € 440.000. De verkoper heeft deze onroerende zaak in het verleden gebruikt voor zijn agrarische onderneming. De staking van deze onderneming heeft echter al enkele jaren voor de levering plaatsgevonden. Bovendien is sinds 16 december 2014 de bestemming van de zaak gewijzigd naar woondoeleinden. De echtgenoten betalen 2% overdrachtsbelasting over de hele koopsom. Zij menen namelijk dat de gehele onroerende zaak als woning kwalificeert. De inspecteur is het daarmee oneens en legt de vrouw een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op.
De vrouw tekent beroep aan tegen de naheffingsaanslag. De zaak komt voor Rechtbank Gelderland. Deze rechtbank overweegt dat in dit geval de onroerende zaak naar oorsprong meerdere bestemmingen had: een woonbestemming en een bedrijfsmatige bestemming. In zo’n situatie ligt een splitsing voor de overdrachtsbelasting voor de hand. Verder stelt de rechtbank dat stallen en schuren naar hun aard eveneens woondoeleinden kunnen dienen. Om te weten welke tarief van toepassing is, dient men te kijken naar de situatie op het moment van overdracht. In deze zaak mocht men de stallen, schuren en dergelijke op het moment van overdracht alleen maar voor woondoeleinden gebruiken.
De volgende vraag is of de stallen en schuren aanhorigheden zijn. Gezien de ruime uitleg van dit begrip, oordeelt de rechtbank dat dit het geval is. De gebouwen en de woning vormen één logisch geheel. De stallen en schuren staan op hetzelfde erf als de woning en zij staan bovendien op korte afstand van de woning. Al vóór de overdracht gebruikt de verkoper de gebouwen als opslag- en hobbyruimte
De rechtbank oordeelt verder dat een stuk grasland niet kwalificeert als woning. Dit stuk land is namelijk bij een derde in gebruik is. Toch mag de fiscus daarover geen overdrachtsbelasting naheffen, omdat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. De rechtbank vernietigt dan ook de naheffingsaanslag.

Bron: Rb. Gelderland 08-09-2020 (gepubl. 12-01-2021) (ECLI:NL:RBGEL:2020:4608)
Wet: art. 14 WBRV scales (tekst 1 januari 2015)