In wezen nieuwbouw na verbouwing oud postgebouw

07 oktober 2019

Heeft in wezen nieuwbouw plaatsgevonden van een onroerende zaak? Dan is sprake van vervaardiging van een nieuw goed. Rechtbank Zeeland-West-Brabant hanteert vier deelnormen om te beoordelen of er in wezen sprake is van nieuwbouw: wijziging in de bouwkundige constructie, wijziging in bouwkundige identiteit, functiewijziging en de omvang van de gedane investeringen in een onroerende zaak.

In 2015 koopt een buitenlands beleggingsfonds een oud postgebouw in verhuurde staat en de ernaast gelegen twee woningen voor € 4,6 miljoen. De verkoper van het oude postgebouw heeft dit gebouw ingrijpend laten verbouwen voor de verkoop. Bij aankoop van het gebouw heeft het beleggingsfonds geen overdrachtsbelasting betaald. In geschil bij Rechtbank Zeeland-West-Brabant is of de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting terecht is opgelegd. Meer in het bijzonder is de vraag of sprake is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak, zoals het beleggingsfonds stelt. De rechtbank oordeelt dat bij een onroerende zaak slechts dan sprake is van vervaardiging van een goed en het ontstaan van btw-plicht, als door werkzaamheden aan die onroerende zaak in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Door de btw-plicht heeft het beleggingsfonds recht op een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Voor kwalificatie van in wezen nieuwbouw zijn vier deelnormen van belang. Ten eerste moet er een wijziging in de bouwkundige constructie zijn. Dat is het geval omdat onder meer binnenmuren, een deel van de constructievloer, grote delen van de fundering, zijmuren en gevelwanden zijn verwijderd. Delen van de betonnen constructie zijn vervangen door staal, zo dat het casco nog net kan blijven bestaan. Ten tweede is er een wijziging in de bouwkundige identiteit (herkenbaarheid) van het gebouw. Hoewel de uitstraling van het voormalige postkantoor in stand is gebleven, is toch sprake van een gewijzigde bouwkundige identiteit vanwege de grote aanbouw die aangebouwd. Ten derde heeft het gebouw een functiewijziging ondergaan, het was een postgebouw en nu zijn er commerciële ruimten zoals winkels, een restaurant, kantoren en gelegenheid tot parkeren. Ten vierde is de omvang van de investeringen in het gebouw relevant. De werkzaamheden hebben in totaal € 15,6 miljoen gekost, terwijl de beginwaarde € 4,6 miljoen bedroeg. Dit betekent dat de kosten van de verbouwing meer dan 300% van de beginwaarde van de onroerende zaak hebben bedragen. Dat maakt dat de kosten van de bij de verbouwing gedane investeringen zowel absoluut als relatief omvangrijk zijn. De rechtbank vernietigt de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting.

Bron: Rb. Zeeland-West-Brabant 26-4-2019, nr. AWB - 17 _ 3424, (gepubl. 2-10-2019), (ECLI:NL:RBZWB:2019:1927)
Wet: art. 11 lid 1 letter a ten eerste Wet OB 1968 en art. 15 lid 1 letter a WBR