Kwalificeert een goederenrechtelijk beding in erfpachtvoorwaarden als een verkoopregulerend beding?

Gemeente X converteert een tijdelijk recht van erfpacht in een eeuwigdurend recht met volledige afkoop van de canon. In de akte van vestiging en de conversie-akte zijn diverse vervreemdingsbeperkende en prijsregulerende bedingen opgenomen. Deze bedingen zijn in goederenrechtelijke zin aan te merken als onderdelen van het recht van erfpacht, zodat zij goederenrechtelijke werking hebben.

De hoogte van de koopsom voor het geconverteerde recht van erfpacht baseert de gemeente op een grondprijs die lager is dan de grondwaarde op het tijdstip van de verkrijging.

De vraag komt op of bij het bepalen van de maatstaf van heffing op grond van artikel 9, vijfde lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) kan worden uitgegaan van de door Gemeente X gehanteerde koopsom (tegenprestatie), of dat de hogere waarde in het economische verkeer van het geconverteerde recht van erfpacht in aanmerking dient te worden genomen?

Heeft artikel 9, vijfde lid, WBR alleen betrekking op verkoopregulerende bedingen die onderdeel zijn van een (obligatoire) overeenkomst die aan de verkrijging van het recht van erfpacht ten grondslag ligt of is voor toepassing van artikel 9, vijfde lid, WBR ook plaats als het verkoopregulerende beding onderdeel is van het recht van erfpacht zelf en daardoor goederenrechtelijke werking heeft?

Artikel 9, vijfde lid, WBR is alleen geschreven voor verkoopregulerende bedingen die onderdeel zijn van een (obligatoire) overeenkomst die aan de verkrijging van het recht van erfpacht ten grondslag ligt. Voor toepassing van artikel 9, vijfde lid, WBR is geen plaats als het verkoopregulerende beding onderdeel is van het recht van erfpacht zelf.

Nu in de voorliggende casus van de Gemeente X het verkoopregulerende beding onderdeel is van het recht van erfpacht zelf, dient de hogere waarde in het economische verkeer voor het geconverteerde recht van erfpacht in aanmerking te worden genomen in plaats van de tegenprestatie.

Twee benaderingen zijn voor de toepassing van artikel 9, vijfde lid, WBR denkbaar:

1. Als artikel 9, vijfde lid, WBR mede betrekking heeft op goederenrechtelijke bedingen die als ‘verkoopregulerend’ zijn aan te merken, wordt de waarde van het recht van erfpacht, van belang voor de bepaling van de maatstaf van heffing, gesteld op die van de tegenprestatie (zonder rekening te houden met de verplichtingen die voor de verkrijger van het recht van erfpacht uit het verkoopregulerend beding voortvloeien).

2. Als daarentegen op een dergelijk goederenrechtelijk beding het bepaalde in artikel 9, vijfde lid, WBR niet van toepassing is, wordt de waarde van het recht van erfpacht gesteld op de waarde in het economische verkeer, ingevolge de hoofdregel van artikel 9, eerste lid, in verbinding met artikel 52 WBR. Deze waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. De verplichtingen die voor de verkrijger van het recht van erfpacht uit het verkoopregulerend beding voortvloeien behoren in dit geval niet tot de tegenprestatie, maar zij beïnvloeden wel de waarde in het economische verkeer van het recht van erfpacht.