Hoge Raad, 21-11-2025, ECLI:NL:HR:2025:1732, 22/02347

Belanghebbende, een besloten vennootschap, maakt deel uit van een concern dat zich richt op vastgoedontwikkeling.

Op 24 maart 2015 heeft een tot het hiervoor in 2.1 bedoelde concern behorende vennootschap een kantoorgebouw gekocht voor een bedrag van € 2.500.000. Op 25 maart 2015 heeft deze concernvennootschap een omgevingsvergunning aangevraagd om dat kantoorgebouw te transformeren tot een woongebouw met 77 woonappartementen.

Op 12 mei 2015 is op naam van (de op dat moment nog niet opgerichte) belanghebbende een opdracht gegeven aan een makelaar om vanaf 1 juni 2015 de verhuur van de – nog te realiseren – 77 woonappartementen voor te bereiden.

Op 15 juni 2015 is belanghebbende opgericht. De gevraagde omgevingsvergunning is op 3 december 2015 verleend. Belanghebbende heeft op 28 januari 2016 een overeenkomst gesloten met een vastgoedbeheerder (hierna: de vastgoedbeheerder) om het gebouw vanaf 1 augustus 2016 te beheren. Belanghebbende is verder met de vastgoedbeheerder een overeenkomst aangegaan om als verhurend makelaar vanaf de eerste verhuur van de woonappartementen het beheer over het gebouw te voeren. Volgens deze vastgoedmanagementovereenkomst wordt de overeenkomst van rechtswege beëindigd bij de verkoop van het gebouw.

Op 10 mei 2016 heeft belanghebbende een aannemingsovereenkomst gesloten voor het uitvoeren van de hiervoor in 2.2 bedoelde transformatie van het kantoorgebouw tot een woongebouw met 77 appartementen. In juni 2016 is de aannemer met de uitvoering van die transformatie begonnen.

Belanghebbende is met het oog op de verkrijging van het gebouw een hypothecaire lening (beleggingsfinanciering) aangegaan voor een bedrag van € 7.250.000. Dat is 62,5 procent van de getaxeerde marktwaarde kosten koper na realisatie in verhuurde staat, met een rentevaste periode van 10 jaar.

Op 15 juli 2016 heeft de hiervoor in 2.2 bedoelde concernvennootschap het gebouw aan belanghebbende geleverd.

Belanghebbende heeft bij haar aangiften voor de omzetbelasting over de tijdvakken in de periode 15 juni 2015 tot en met 30 september 2016 de haar in rekening gebrachte voorbelasting ter zake van de ontwikkeling van het gebouw tot appartementencomplex op de voet van artikel 15, lid 4, eerste volzin, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet) in aftrek gebracht.

Tot de stukken van het geding behoort een aan belanghebbende gerichte brief van 13 januari 2017 van een vastgoedvennootschap waarin deze bevestigt dat belanghebbende aan haar een opdracht tot verkoop van het door belanghebbende te realiseren appartementencomplex heeft gegeven.

Op 18 januari 2017 heeft de bestuurder van belanghebbende telefonisch contact gehad met de Inspecteur en hem toen meegedeeld dat de door belanghebbende gerealiseerde appartementen niet door belanghebbende zullen worden verhuurd maar dat deze zullen worden verkocht aan een beleggingsmaatschappij.Op 10 april 2017 heeft de bestuurder opnieuw telefonisch contact gehad met de Inspecteur, waarin hij meedeelde dat op dat moment onderhandelingen inzake de verkoop aan een investeringsmaatschappij gaande waren.

Op 20 april 2017 heeft splitsing van het gebouw in 170 appartementsrechten plaatsgevonden. Daarvan hebben 77 betrekking op woonappartementen en 93 op parkeerplaatsen (hierna tezamen ook: het woonappartementencomplex). Het woonappartementencomplex is op 27 juli 2017 opgeleverd.

Vanaf mei 2017 tot en met juli 2017 heeft belanghebbende voor de woonappartementen en bijbehorende parkeerplaatsen huurovereenkomsten gesloten met als ingangsdatum 1 augustus 2017. Eén appartement is pas vanaf 1 november 2017 verhuurd. De huurovereenkomsten zijn alle aangegaan voor de duur van minimaal één jaar, gedurende welke periode partijen de overeenkomst niet door opzegging kunnen beëindigen. Die overeenkomsten lopen na het verstrijken van deze termijn door voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van twee maanden. De huurovereenkomsten voorzien erin dat door of vanwege belanghebbende diverse bijkomende leveringen en diensten worden verricht, waaronder de inzet van een huismeester, de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, het onderhoud van de groenvoorziening en kleine herstellingen.

Op 28 juni 2017 heeft een beleggingsmaatschappij (hierna: de beleggingsmaatschappij) aan belanghebbende een bod op het gebouw uitgebracht. Vervolgens is op 24 juli 2017 een zogenoemde Letter of Intent opgesteld waaruit volgt dat de beleggingsmaatschappij als koper en belanghebbende als verkoper van het gebouw jegens elkaar afspraken hebben gemaakt over de voorziene verkoop en levering van de appartementsrechten. De beoogde koper heeft dit stuk op 2 augustus 2017 voor akkoord getekend.

In juli en augustus 2017 heeft belanghebbende met diverse ondernemers servicecontracten gesloten. Het betreft onder meer contracten tot onderhoud van de liftinstallatie in het gebouw, tot het ophalen van afval en tot het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes.

In verband met de op grond van artikel 11, lid 1, letter b, van de Wet van toepassing zijnde vrijstelling voor de verhuur van de woningen, heeft belanghebbende bij haar aangifte over de maand augustus 2017 de hiervoor in 2.8 bedoelde in aftrek gebrachte omzetbelasting op de voet van artikel 15, lid 4, tweede volzin, van de Wet bedoelde in aftrek gebrachte omzetbelasting op de voet van artikel 15, lid 4, tweede volzin, van als verschuldigde omzetbelasting opgegeven.

Op 24 oktober 2017 hebben belanghebbende en de beleggingsmaatschappij bij schriftelijke overeenkomst de hiervoor in 2.13 voorziene koop van het woonappartementencomplex gesloten. Daarbij is bij een tussen belanghebbende en de beleggingsmaatschappij opgemaakte akte als bedoeld in artikel 6:159 BW overeengekomen dat belanghebbende haar rechtsverhouding tot de hiervoor in 2.14 bedoelde wederpartijen met medewerking van deze wederpartijen overdraagt aan de beleggingsmaatschappij.

Op 15 november 2017 zijn alle hiervoor in 2.11 bedoelde appartementsrechten aan de beleggingsmaatschappij overgedragen. De woonappartementen waren toen door belanghebbende verhuurd. Met die overdrachten zijn de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomsten met betrekking tot de woonappartementen op grond van artikel 7:226 BW van rechtswege overgegaan op de beleggingsmaatschappij. De totale koopsom van de appartementsrechten bedroeg € 12.678.500, “inclusief de eventueel verschuldigde omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting”. Belanghebbende heeft ter zake van de levering van het woonappartementencomplex geen omzetbelasting op aangifte voldaan. Zij stelt zich op het standpunt dat zij als verhuurder van de woonappartementen een algemeenheid van goederen als bedoeld in artikel 37d van de Wet heeft overgedragen, en dat die overdracht op grond van dat wetsartikel buiten de heffing van omzetbelasting blijft.

De beleggingsmaatschappij heeft de verhuur van de appartementen voortgezet. Zij heeft het woonappartementencomplex op 18 mei 2018 doorverkocht.

De Inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat de levering van het woonappartementencomplex door belanghebbende aan de beleggingsmaatschappij niet onder het bereik van artikel 37d van de Wet valt. Volgens de Inspecteur heeft belanghebbende een nieuw gebouw ontwikkeld met het oog op verkoop daarvan en niet met het oog op het ontwikkelen van een eigen economische activiteit bestaande in het duurzaam exploiteren van dat gebouw. Aangezien belanghebbende dat gebouw binnen twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming heeft geleverd, is die levering op grond van artikel 11, lid 1, letter a, onder 1°, van de Wet belast met omzetbelasting. Op die grond is aan belanghebbende de onderhavige naheffingsaanslag opgelegd.