Gerechtshof Amsterdam, 10-06-2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1669, 24/3254
Gerechtshof Amsterdam, 10-06-2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1669, 24/3254
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 10 juni 2025
- Datum publicatie
- 4 juli 2025
- Zaaknummer
- 24/3254
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 8:68 Awb
Inhoudsindicatie
WOZ. Niet-woning. Onderzoek niet heropend. Opdrijving van de prijzen vastgoed door mogelijke criminele activiteiten leidt niet tot benedenwaartse bijstelling WOZ-waarde. Waarde aannemelijk gemaakt. Rechtbank niet buiten rechtsstrijd getreden.
Uitspraak
kenmerk 24/3254
10 juni 2025
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X 1] en [X 2], wonende te [Z] , belanghebbenden,
(gemachtigde: mr. J.F.M.J. Mathijsen)
tegen de uitspraak van 29 maart 2024 in de zaak met kenmerk AMS 22/6054 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2021 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 8] 112 te [Y] (de onroerende zaak) voor het jaar 2021 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.580.000. Met deze waardevaststelling heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar deels gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 1.267.000 en de aanslag in verband met de verlaging verminderd. Belanghebbenden hebben daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het door belanghebbenden ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbenden hebben op 11 december 2024 en op 8 mei 2025 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbenden worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eisers’):
“1. Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een winkel met een winkelruimte op de begane grond van ongeveer 67 m2 (primaire ruimte) en een opslag op de eerste verdieping van eveneens ongeveer 67 m2 (secundaire ruimte).
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert.
3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaardekapitalisatie wordt berekend door de huurwaarde van het WOZ-object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor wordt bepaald aan de hand van andere vergelijkbare en onlangs verkochte WOZ-objecten, waarvan de verkoopprijs wordt gedeeld door de huurwaarde van het object. Uitgangspunt daarbij is de bruto jaarhuur van het te waarderen objecten. In de kapitalisatiefactor zijn zaken verdisconteerd als leegstandsrisico, zakelijke lasten en een basisrendement gebaseerd op staatsleningen.
4. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 14,5, een huurwaarde voor de primaire ruimte van € 1.175,- per m2 en een huurwaarde voor de secundaire ruimte van € 130,- per m2. Hij heeft dat onderbouwd aan de hand van drie verkooptransacties: [straat 8] 150 (verkoop 1), [straat 3] (verkoop 2) en [straat 4] (verkoop 3), en drie huurgegevens: [straat 8] 76 (huur 1), [straat 6] (huur 2) en [straat 7] (huur 3), alle in [Y] .”
Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.
De onroerende zaak is een hoekpand.
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.