Startersvrijstelling overdrachtsbelasting ook bij sloop en herbouw van gekochte woning mogelijk

Een stel koopt in 2022 ieder de helft van een bedrijfswoning bij het agrarisch bedrijf van de oom van de man voor € 310.000. In de koopovereenkomst verklaren zij dat ze er hun hoofdverblijf van maken. Kort daarna verlaten de verkopers het huis, slopen de kopers de bestaande woning en laten op dezelfde plek een nieuwe woning bouwen. Er ontstaat discussie met de inspecteur of de startersvrijstelling van art. 15, lid 1, onderdeel p, WBR mag worden toegepast, aangezien de kopers niet direct in de oude woning zijn gaan wonen en deze is gesloopt. De inspecteur legt naheffingsaanslagen en verzuimboetes op.
De rechtbank Noord-Holland oordeelt dat de startersvrijstelling van toepassing is wanneer duidelijk is dat de kopers duurzaam de intentie hebben op het adres van de gekochte woning te gaan wonen – ook als de bestaande woning na aankoop eerst gesloopt en herbouwd wordt. Het gaat volgens de rechtbank primair om de intentie tot bewoning en de daadwerkelijke vestiging op dat adres, en niet om het feitelijke gebruik van het oude huis als hoofdverblijf voor of na de aankoop. Volgens de rechtbank valt deze situatie onder de strekking van de startersvrijstelling: het bieden van kansen aan starters, en het voorkomen dat zij door voorbereiding of sloop/herbouw buiten de vrijstelling vallen.
De rechtbank gaat verder in op het toetsmoment van de startersvrijstelling: dit ligt bij het leveren van de woning. Dat kopers pas ruim twee jaar later daadwerkelijk op het adres staan ingeschreven, is geen belemmering zolang zij kunnen aantonen dat zij de woning vanaf het begin bedoelden als hoofdverblijf. De inspecteur kan de vrijstelling daarom niet weigeren, ook niet vanwege voortgezet gebruik door de verkoper of het naar voren halen van de overdracht in verband met de leeftijdsgrens van 35 jaar.

Bron: Rb. Noord-Holland, 26-08-2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:9879
Wet: art. 15 WBRV