Droomwoning geen onvoorziene omstandigheid voor 2%-tarief

Een echtpaar koopt op 15 september 2021 een woning (woning 1) voor € 440.000. Op 7 februari 2022 krijgen zij deze geleverd en betalen zij 2% overdrachtsbelasting, onder verklaring dat zij de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken. Nog vóór de levering kopen zij echter op 14 januari 2022 een andere woning (woning 2), hun droomwoning, die op 18 februari 2022 wordt geleverd. De eerste woning wordt nooit bewoond en al kort daarna verkocht voor € 528.000. De inspecteur legt naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting op tegen het 8%-tarief. In geschil is of sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor toch het 2%-tarief geldt.

Geen onvoorziene omstandigheden Hof ’s-Hertogenbosch stelt voorop dat belastingplichtigen aannemelijk moeten maken dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die hen redelijkerwijs verhinderen de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Volgens de wetsgeschiedenis gaat het om situaties zoals overlijden, echtscheiding of baanverlies. Het hof oordeelt dat het verkrijgen van een droomwoning en financieringsproblemen daar niet onder vallen. Deze omstandigheden maken niet dat het echtpaar redelijkerwijs niet in staat was woning 1 te bewonen. Daarom is niet voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van het 2%-tarief en zijn de naheffingsaanslagen terecht opgelegd.

Wel lagere heffingsmaatstaf Partijen bereiken in hoger beroep overeenstemming over een lagere waarde van woning 1 bij verkrijging (€ 510.000). Het hof volgt dit en vermindert de naheffingsaanslagen. De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt per persoon vastgesteld op € 16.000. Het hoger beroep is daarom deels gegrond, maar uitsluitend vanwege de aangepaste heffingsmaatstaf.

Bron: Hof Den Bosch, 28-01-2026, ECLI:NL:GHSHE:2026:181
Wet: art. 14 WBRV