Rechtbank Den Haag, 28-11-2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:14139, C-09-540873-HA ZA 17-1049

2.1.

BEZ is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid opgericht op 22 juni 2012. In artikel 2 van de akte van oprichting is als statutaire doelomschrijving opgenomen:

1. De vereniging heeft ten doel:

Het behartigen van de belangen van eigenaren van huizen op erfpacht in de gemeente Zaanstad en het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn.

2. De vereniging tracht dit doel onder meer te bereiken door:

- het tot stand brengen van een collectieve regeling voor verenigingsleden met de gemeente

Zaandstad en andere grondeigenaren om bebouwde grond in vol eigendom;

-

het organiseren van activiteiten die aan het doel van de vereniging dienstbaar zijn;

-

het onderhouden van contacten met instellingen en personen.

2.2.

De Gemeente geeft grond in erfpacht uit voor particuliere bewoning. Erfpachters zijn particuliere eigenaren van woningen die gebouwd zijn op door de Gemeente in erfpacht uitgegeven grond.

2.3.

De Gemeente hanteert algemene bepalingen voor de uitgifte van grond in erfpacht. Afhankelijk van het moment van uitgifte gelden de algemene bepalingen van 1906, respectievelijk 1927, 1978 en 1991 (hierna, voor wat betreft 1978 en 1991 te noemen: LJN AB1978 en LJN AB1991).Vanaf 1 juni 1991 is alleen nog maar grond voor particuliere bewoning in erfpacht uitgegeven met toepassing van LJN AB1991.

2.4.

Historisch heeft de Gemeente in beginsel al haar grond in erfpacht uitgegeven en was het niet mogelijk om het bloot eigendom van die grond te kopen. Dit beleid van de Gemeente is gewijzigd. Deze beleidswijziging gold eerst, ter uitvoering van het collegeprogramma van 1986, alleen voor bedrijfsterreinen. Nadien, ter uitvoering van het collegeprogramma 1994-1998, is zij ook komen te gelden voor particuliere woningbouwterreinen. Sindsdien kunnen in de Gemeente nieuwe gronduitgiften naar keuze in erfpacht of vol eigendom plaatsvinden en kunnen bestaande erfpachtrechten tegen betaling in vol eigendom worden omgezet. De voorwaarden en de beperkte uitzonderingsgevallen worden in een nota door de gemeenteraad van de Gemeente (hierna: de Gemeenteraad) vastgesteld.

2.5.

Bij besluit van 14 september 1995 heeft de Gemeenteraad de Nota omzetting erfpacht in vol eigendom bij woningbouwterreinen van juni 1995 (hierna: Omzettingsbeleid 1995) aangenomen. In het Omzettingsbeleid 1995 wordt voor de vaststelling van de door de erfpachter op een bepaalde peildatum te betalen prijs om tot omzetting van erfpacht in vol eigendom te komen, voor zover in dezen relevant, de startwaarde (de bij uitgifte gehanteerde grondwaarde) als uitgangspunt genomen. Deze grondwaarde wordt vervolgens geïndexeerd met 2,5 procent vanaf de datum van uitgifte tot de datum van afloop van de erfpachtovereenkomst (50 jaar). De als gevolg van deze berekening verkregen nieuwe grondwaarde wordt met een rekenrente van 6,5 procent contant gemaakt tot de peildatum (de datum van de voorgenomen omzetting).

2.6.

De Gemeente heeft het Omzettingsbeleid 1995 toegelicht in een brochure (hierna: de Brochure) die zij onder alle erfpachters met grond in de gemeente Zaanstad heeft verspreid.

2.7.

De Gemeente heeft ten behoeve van besluitvorming in de Gemeenteraad de Uitvoeringsnota Sturend Grondbeleid 2006 (hierna: Uitvoeringsnota 2006) opgesteld. De Uitvoeringsnota 2006 bevat onder meer de volgende passages:

3.2

Wijziging Beleid In het onderhandelingsakkoord is aangegeven dat de nieuwe beleidslijn wordt dat ook voor sociale woningbouw een marktconforme grondprijs wordt gehanteerd (…)

3.3.

2.8.

De Gemeenteraad heeft tijdens de raadsvergadering van 21 september 2006 in navolging op de Uitvoeringsnota 2006 voor de bepaling van de contante waarde bij omzetting van erfpacht naar vol eigendom de volgende rentepercentages vastgesteld (hierna: het Besluit omzettingsbeleid 2006):

2.9.

Op 25 januari 2007 heeft de Gemeenteraad in een besloten vergadering - besloten vanwege het verbeteren van het economisch en financieel belang van de gemeente totdat het voorgelegde Collegebesluit bekend zou zijn gemaakt - ingestemd met het intrekken van, kort gezegd, de toen geldende uitvoeringsregels die van toepassing zijn op het omzetten van erfpacht in vol eigendom (het Omzettingsbeleid 1995 met wijziging bij Besluit omzettingsbeleid 2006). Aanvragen tot omzetting die voor de datum van de raadsvergadering 19.30 uur waren ingediend, werden nog wel volgens de eerder geldende uitvoeringsregels in behandeling genomen; daarna ingediende aanvragen werden afgewezen. Het College kon in voorkomend geval afwijken op grond van een hardheidsclausule. Het besluit van de Gemeenteraad (hierna: het Intrekkingsbesluit) luidt als volgt:

1. Als zijn zienswijze aan het college mee te delen dat de raad kan instemmen met het intrekken van de uitvoeringsregels die van toepassing zijn op het omzetten van erfpacht in vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven en de handelswijze voor de uitvoering hiervan die door het College als volgt is geformuleerd:

a. de aanvragen tot omzetting die voor donderdag 25 januari 19.30 uur per gewone of elektronische post of per fax worden ingediend bij de gemeente Zaanstad nog volgens de “ oude” – ingetrokken uitvoeringsregels in behandeling te nemen;

b. aanvragen voor omzetting van erfpacht in vol eigendom die na de onder a genoemde datum en tijdstip zijn ingediend bij de gemeente Zaanstad af te wijzen;

c. indien, naar de mening van het college sprake is van bijzondere omstandigheden die tot gevolg hebben dat de gevolgen voor de verzoeker onevenredig zijn in verhouding tot de met de uitvoeringsregels te dienen doelen het college kan afwijken (hardheidsclausule).

2 Akkoord te aan met bekrachtiging als bedoeld in artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet van de Geheimhouding ex artikel 25 lid 2 Gemeentewet die het College aan de Raad heeft opgelegd ten aanzien van de aan de raad toegezonden stukken en omtrent het in de besloten vergadering behandelde ten aanzien van het intrekken van de uitvoeringsregels die van toepassing zijn op het omzetten van erfpacht in vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven en de handelswijze voor de uitvoering hiervan die door het College is geformuleerd, vanwege het verbeteren van het economisch en financieel belang van de gemeente totdat het besluit van het college om de uitvoeringsregels in te trekken is bekend gemaakt.

2.10.

De nota die aan dit besluit ten grondslag ligt bevat de volgende, voor de beoordeling relevante, inhoud:

2.11.

Het Intrekkingsbesluit is bekend gemaakt via het Gemeenteblad 2007, nr. 14. Het Noordhollands Dagblad van 26 januari 2007 en het Zaandstad Journaal van 31 januari 2007 hebben hieraan berichtgeving gewijd.

2.12.

In de maanden na januari 2007 heeft het College in samenspraak met en na kennisgeving van de zienswijzen van de Gemeenteraad de (uitgangspunten voor) een nieuw omzettingsbeleid bepaald. Er is een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de Gemeenteraad, waarin de nieuwe uitvoeringsregels zijn toegelicht. In de toelichting bij het voorstel aan de Gemeenteraad van 29 augustus 2007 is vermeld dat besloten is “om nieuwe uitvoeringsregels op te stellen met als voorwaarde een methodiek voor omzettingen, welke actueel, transparant, éénduidig en efficiënt is en ertoe moet leiden dat de gemeente een reële vergoeding ontvangt bij de verkoop van deze erfpachtgrond.” Onder het kopje “draagvlak” is vermeld: “Aangezien de nieuwe uitvoeringsregels voor de huidige erfpachters in het geval van omzetting tot veel hogere te betalen bedragen zal leiden mag verwacht worden dat hiervoor weinig draagvlak aanwezig zal zijn Hierbij dient wel te worden toegevoegd dat het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom een keuze van de erfpachter is en geen verplichting. De gemeente Zaanstad voert al enige tijd gesprekken met de Federatie en de Zaanse Woningbouwcorporaties om te komen tot prestatieafspraken voor de periode tot en met 2009. De omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom is een van de onderwerpen. Partijen hebben over dit onderwerp een procesafspraak gemaakt om, uitgaande van een geplande invoeringsdatum per 1 januari 2007 van de uitvoeringsregels 2007, per individuele woningcorporatie verdere onderhandelingen te voeren met als doel uiterlijk 1 januari 2008 overeenstemming te bereiken over het omzetten van erfpachtrechten.”

2.13.

Op 2 oktober 2007 heeft het College de nieuwe uitvoeringsregels voor het omzettingsbeleid vastgesteld, waarvan navolgende bepalingen relevant zijn voor de beoordeling:

5. Vaststellen dat een erfpachter die de canon heeft afgekocht voor het omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom een koopsom betaalt en dat een canonbetaler naast deze koopsom ook nog de contante waarde van de nog verschuldigde canons moet betalen.

6. Vaststellen dat bij een canonbetaler, vallende onder de Algemene Bepalingen Erfpacht 1991, bij een omzetting voor de berekening van de koopsom en de contante waarde van de toekomstige canons wordt uitgegaan van een uitgifteduur van 75 jaar. Alsmede dat indien de uitgifteduur van 75 jaar is verstreken bij een omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom, voor de berekening van de grondwaarde de daaraan verbonden koopsom en de contante waarde van de nog te betalen canons weer wordt uitgegaan van een periode van 75 jaar.

7. Vaststellen van de omzettingsmethodiek, waarbij voor het bepalen van de koopsom wordt uitgegaan van de actuele marktwaarde. Deze komt tot stand door een waardebepaling waarbij gebruik wordt gemaakt van de WOZ-gegevens per de laatste prijspeildatum, met een aanpassing voor de marktontwikkeling tot het jaar van omzetting.

8. Vaststellen van de parameters voor 2007:

a. Voor de grondquote voor bestaande bouw uit te gaan van:

b. Bouwjaar Grondquote

c. Voor het percentage van de depreciatie uit te gaan van 1% per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de datum van de omzetting, waarbij een gedeelte van een jaar op hele jaren naar boven wordt afgerond, dat met een maximum van 40%. Indien sprake is van beëindiging van de erfpacht en het nieuw vestigen van het recht van erfpacht het percentage van de depreciatie vast te stellen op het maximale percentage van 40%.

d. Voor de bepaling van het percentage voor het waardevast maken van de koopsom uit te gaan van het gemiddelde inflatiecijfer van de afgelopen 10 jaar, gebaseerd op de CPI index/alle huishoudens van het CBS voor 2007 resulterend in 2,3%.

e. Voor de contante waarde berekening van de koopsom uit te gaan van de omslagrente van de gemeente Zaanstad (4,5% voor 2007).

f. Indien de grondwaarde per m2, ná de korting van de depreciatie, voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom onder een minimumgrens of boven een maximum grens uitkomt dan wordt dit bedrag niet gehanteerd, maar zal de grondwaarde residueel worden berekend. Indien de uitkomst wel de maximumgrens overschrijdt, wordt het bedrag van de maximumgrens aangehouden. Indien de uitkomst wel de minimumgrens onderschrijdt, wordt het bedrag van de minimumgrens aangehouden. De minimum- en maximumgrens gelden per eengezinswoning of gemiddeld per appartement bij een complex. Voor 2007 bedraagt de minimumgrens €350,- per m2 en de maximumgrens € 600,- per m2.

(…)”

2.14.

2.15.

In 2010 en 2013/2014 heeft een evaluatie plaatsgevonden. Deze evaluaties hebben niet geleid tot een herijking van (de uitgangspunten van) het op 2 oktober 2007 vastgestelde beleid. Wel bleek naar aanleiding van de evaluatie in 2013/2014 dat een aantal parameters aanpassing behoefden, hetgeen geleid heeft tot navolgende aanpassingen:

2. De parameters 2015 vast te stellen:

2.16.

Het huidige omzettingsbeleid van de Gemeente is het op 2 oktober 2007 vastgestelde omzettingsbeleid met de in 2010 en 2013/2014 aangepaste parameters (hierna: het Omzettingsbeleid 2007).

2.17.

Bij brief van 14 januari 2014 heeft de directeur van de Rekenkamer Zaanstad de Gemeenteraad geïnformeerd over de uitkomsten van zijn onderzoek naar (onregelmatigheden rondom) het Intrekkingsbesluit en het Omzettingsbeleid 2007 (hierna: de Rekenkamerbrief 2014). Uit het onderzoek bleek dat 25 erfpachters het erfpacht nog hebben mogen omzetten na 25 januari 2007 onder het Omzettingsbeleid 1995. In de Rekenkamerbrief is ter zake vermeld:

2.18.

Naar aanleiding van de behandeling van de Rekenkamerbrief 2014 heeft de directeur Rekenkamer een aanvullend onderzoek gedaan met informatie die na de publicatie van de betreffende brief bekend geworden is. In een rekenkamerbrief (hierna: Rekenkamerbrief 2015) wordt verslag gedaan van dit aanvullend onderzoek en het volgende wordt geconcludeerd:

2.19.

[eisers 2] heeft bij akte van 19 oktober 1992 een recht van erfpacht verkregen op het perceel, kadastraal bekend [gemeente 2] , [sectie I] [nummer 1] , lokaal bekend [adres 1] (hierna: perceel [eisers 2] ). De erfpacht is gevestigd op 18 februari 1988 en is voor onbepaalde tijd uitgegeven. Het eerste tijdvak loopt af op 25 juni 2061. Op de erfpacht zijn de LJN AB1978 van toepassing. De canon is afgekocht voor een periode van vijftig jaar, eindigend op 25 juni 2036.

2.20.

Bij brief van 15 november 1995 heeft de Gemeente het bloot eigendom van het perceel aan [eisers 2] te koop aangeboden voor een bedrag van fl. 10.586 (= € 4.811,82) kosten koper. Dit aanbod heeft niet geleid tot een overdracht van het bloot eigendom.

2.21.

Bij brief van 2 oktober 2008 heeft de Gemeente het bloot eigendom van het perceel [eisers 2] te koop aangeboden voor een bedrag van € 37.109 kosten koper. Dit aanbod heeft niet geleid tot een overdracht van het bloot eigendom.

2.22.

Bij brief van 12 april 2013 heeft de Gemeente het bloot eigendom van het perceel [eisers 2] te koop aangeboden voor een bedrag van € 30.469. Dit aanbod heeft niet geleid tot een overdracht van het bloot eigendom.

2.23.

Ten aanzien van [eiser 3] is op 20 september 1985 een recht van erfpacht gevestigd op het perceel, kadastraal bekend [gemeente 2] , [sectie II] , [nummer 2] te [plaats 1] , lokaal bekend [adres 2] (hierna: perceel [eiser 3] ). De erfpacht is uitgegeven voor een periode van 75 jaar en eindigt op 30 augustus 2060. De canon is vastgesteld op een bedrag van fl. 2.294,55 (€ 1.042,98) per jaar, maar is afgekocht voor een periode van 50 jaar tot 2035 tegen een som van fl. 25.495 (= € 11.588,64). [eiser 3] heeft aan de aannemer die de woning op het perceel gebouwd heeft indertijd een aanneemsom van fl.115.661 (= € 52.573,18) betaald.

2.24.

Op 19 december 2011 heeft de Gemeente het bloot eigendom van het perceel [eiser 3] te koop aan geboden voor een bedrag van € 33.297. In 2011 was de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 207.000. Dit aanbod heeft niet geleid tot een overdracht van het bloot eigendom.

2.25.

Ten aanzien van [eisers 4] is bij akte van 22 januari 1992 een erfpachtrecht gevestigd op het perceel, kadastraal bekend [gemeente 2] , [sectie III] [nummer 3] , lokaal bekend [adres 3] (hierna: perceel [eisers 4] ). Het betreft een voortdurend erfpachtrecht dat is aangevangen per 28 november 1991. Op het erfpachtrecht zijn de LJN AB1991 van toepassing. De canon is afgekocht voor een periode van 50 jaar, derhalve tot 28 november 2041.

2.26.

Bij brief van 12 november 1996 heeft de Gemeente het bloot eigendom van het perceel [eisers 4] te koop aangeboden tegen een bedrag van fl. 3.969 (= € 1.804,09) kosten koper. Dit aanbod heeft niet tot een overdracht geleid.

2.27.

2.28.

2.29.

Bij brief van 24 juli 2002, voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomst voor het perceel [eisers 5] , heeft de Gemeente het bloot eigendom te koop aangeboden tegen een koopsom van € 3.462. Dit aanbod heeft niet tot een overdracht geleid.

2.30.

Bij brief van 14 juni 2016 heeft de Gemeente het bloot eigendom van het perceel [eisers 5] te koop aangeboden tegen een koopsom van € 28.109 kosten koper. Dit aanbod heeft niet tot een overdracht geleid. De WOZ-waarde van het perceel [eisers 5] bedroeg per 1 januari 2015 € 218.000.

2.31.

[eisers 6] heeft bij akte van 1 september 2004 tegen een koopsom van € 395.000 een recht van erfpacht verkregen op het perceel, kadastraal bekend [gemeente 2] , [sectie V nummer 5] , lokaal bekend [adres 5] (hierna: perceel [eisers 6] ). De erfpacht is gevestigd op 9 juni 1995 en betreft een erfpachtrecht voor onbepaalde tijd, waarvan het eerste tijdvak afloopt op 25 juni 2061. Op de erfpacht zijn de LJN AB1991 van toepassing. De canon is afgekocht voor een periode van vijftig jaar (tot en met 28 november 2041) en de afkoopsom bedroeg fl. 75.895. Blijkens de akte bedroeg de grondwaarde van het perceel [eisers 6] ten tijde van de vestiging fl. 64.591 (= € 29.359,77).

2.32.

Bij brief van 5 oktober 2009 heeft de Gemeente het bloot eigendom te koop aangeboden tegen een koopsom van € 61.621 kosten koper. Dit aanbod heeft niet tot een overdracht geleid. De WOZ-waarde van het perceel [eisers 6] bedroeg per 1 januari 2015 € 408.000.

2.33.

Bij brief van 24 februari 2011 heeft de Gemeente het bloot eigendom van het perceel [eisers 6] te koop aangeboden tegen een koopsom van € 60.366 kosten koper. Dit aanbod heeft niet tot een overdracht geleid.

2.34.

Bij brief van 29 mei 2015 heeft de Gemeente het bloot eigendom van het perceel [eisers 6] te koop aangeboden tegen een koopsom van € 47.918 kosten koper. Dit aanbod heeft niet tot een overdracht geleid. De WOZ-waarde van het perceel [eisers 6] bedroeg per 1 januari 2015 € 358.000.