Telt bij bepaling werkelijk rendement box 3 het rendement uit buitenlands onroerend goed wel of niet mee?

In lijn met de arresten van 14 juni 2024 over het rechtsherstel box 3, oordeelt de Hoge Raad dat buitenlands vastgoed buiten beschouwing blijft bij de vaststelling van het werkelijk rendement. De Hoge Raad baseert zijn oordeel op het feit dat box 3 een vlak tarief hanteert, waarbij uit de Nederlandse belastverdragen derhalve in alle gevallen tot een de facto vrijstelling moet leiden, ongeacht het in aanmerking te nemen voordeel.
Als het werkelijk rendement uit buitenlands vastgoed niet meetelt dan zou dit tot gevolg hebben dat belastingplichtigen met buitenlands vastgoed in de vergelijking tussen forfaitair en werkelijk rendement in een gunstige positie zou kunnen komen als het rendement uit buitenlands vastgoed positief is, omdat dan het werkelijk rendement uit buitenlands vastgoed niet meetelt. Hierbij wordt geabstraheerd van de in het buitenland verschuldigde heffing schrijft het RB.
De vraag is volgens het RB of het arrest op bovenstaande wijze gelezen moet worden. In het arrest van 18 juli 2025 oordeelt de Hoge Raad dat de op rechtsherstel gerichte compensatie dient aan te sluiten bij het werkelijke rendement, en dat daarvoor ook rekening moet worden gehouden met ongerealiseerde waardeveranderingen (rechtsoverweging 4.2.1). De Hoge Raad verwijst hierbij naar rechtsoverweging 5.4.8 van haar arrest van 6 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:705). In deze rechtsoverweging oordeelde de Hoge Raad dat ongerealiseerde positieve en negatieve waardeveranderingen ook tot het werkelijke rendement behoren.
In rechtsoverweging 4.2.2 van het arrest van 18 juli 2025 oordeelt de Hoge Raad inderdaad dat het werkelijke rendement van de in Frankrijk gelegen woning buiten beschouwing dient te blijven. De Hoge Raad verwijst hierbij naar rechtsoverweging 4.4.3 uit zijn arrest van 14 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:860). In deze rechtsoverweging constateert de Hoge Raad het volgende. Bij een eventueel in aanmerking te nemen voordeel wegens eigen gebruik van het onroerend goed in Frankrijk, wordt op grond van het Nederlands-Franse belastingverdrag een vermindering van belasting in box 3 verleend dat hetzelfde resultaat oplevert als in de situatie waarin dat voordeel op € 0 zou worden gesteld. Hierdoor hebben de staatssecretaris en belanghebbende geen belang bij het in aanmerking nemen van een voordeel wegens eigen gebruik.
Doordat uit de vaststaande feiten blijkt dat het werkelijk rendement van belanghebbende lager is dan het forfaitair rendement, leidt een in aanmerking te nemen waardeverandering door aftrek ter voorkoming van dubbele belasting niet tot een aanslag naar een hoger bedrag dan waarvan het Hof is uitgegaan. Dit bevestigt de Hoge Raad in rechtsoverweging 4.2.3 van zijn arrest van 18 juli 2025.
Het werkelijk rendement uit buitenlandse vastgoed telt volgens het RB daarom wel degelijk om te bepalen of het werkelijk rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Zowel huurinkomsten, als voordeel wegens eigen gebruik (vanaf 2026) en ongerealiseerde waarde mutaties tellen daarbij mee. Alleen als dat eenmaal is geconstateerd, speelt het rendement uit buitenlands vastgoed voor de verschuldigde belastingheffing geen rol meer en mag je het werkelijk rendement uit buitenlandse vastgoed buiten beschouwing laten.
Het RB heeft naar aanleiding van het arrest van 18 juli 2025 de volgende vraag gesteld aan de Belastingdienst en het ministerie van Financiën: ‘Telt bij de bepaling van het werkelijk rendement box 3 volgens de tegenbewijsregeling box 3 het rendement uit buitenlands vastgoed niet mee?’

Bron: RB, 01-08-2025, ‘Telt bij de bepaling van het werkelijk rendement box 3 het rendement uit buitenlands onroerend goed wel of niet mee’
Wet: art. 5.1, art. 5.2 en art. 5.3 Wet IB 2001