Waarde bloot eigendom bij recht van gebruik en bewoning: geen toepassing leegwaarderatio in overdrachtsbelasting

Een vrouw koopt samen met haar partner een woning van een buurvrouw, waarbij de verkoop plaatsvindt met voorbehoud van het recht van gebruik en bewoning door de verkoper. De koopprijs voor de bloot eigendom wordt in onderling overleg vastgesteld zonder taxatie. Bij levering ontstaat een verplichting voor de kopers om het bedrag als lening te erkennen naar de verkoper toe. De inspecteur legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op en gebruikt daarbij een hogere waarde van de bloot eigendom dan de koopprijs, op basis van een door de Belastingdienst uitgevoerde taxatie en een huuranalogie. Het geschil betreft de vraag hoe deze waarde moet worden vastgesteld, vooral of de leegwaarderatio uit de inkomstenbelasting ook hier geldt.

Geen toepassing leegwaarderatio bij overdrachtsbelasting De rechtbank oordeelt dat de waarde in het economisch verkeer van de bloot eigendom van de woning hoger is dan de overeengekomen koopprijs. Volgens de rechter kan de leegwaarderatio niet worden toegepast bij overdrachtsbelasting, omdat de wettelijke basis daarvoor ontbreekt en het recht van gebruik en bewoning niet gelijkgesteld kan worden met verhuur. De inspecteur heeft de waarde van de bloot eigendom gebaseerd op een taxatie, rekening houdend met het recht van gebruik en bewoning, en de berekening is volgens de rechtbank voldoende onderbouwd.

Onderbouwing waardering bloot eigendom De door de inspecteur gehanteerde methode – een vergelijking met markthuur en aftrek van zakelijke lasten door de gebruiksgerechtigde – leidt tot een waarde van € 295.000 voor de bloot eigendom. De rechtbank vindt deze waarde aannemelijk, mede omdat de koper de gehanteerde huurprijs en de duur van het recht van gebruik en bewoning onvoldoende weerlegt.

Het beroep is ongegrond.

Bron: Rechtbank Noord-Holland, 24-07-2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:8880
Wet: art. 2; art. 9; art. 52 WBRV