Aandelen in vastgoed-bv blijven fictieve onroerende zaken ondanks familiebanden en consolidatie

De vader van een vrouw richt in 2021 een bv op die twee bedrijfsgebouwen en 5% van de certificaten in een vastgoedgroep bezit. De vader schenkt de aandelen in deze bv vervolgens aan zijn dochter en zoon. Over de verkrijging betaalt de dochter € 37.000 aan overdrachtsbelasting, maar zij maakt bezwaar. Volgens haar is de bv geen onroerendezaakrechtspersoon (ozr) omdat bij consolidatie van belangen binnen de familie niet aan de zogenoemde doeleis wordt voldaan: de panden zouden deels in eigen gebruik zijn. De inspecteur meent dat de zeggenschap van de vader als bestuurder geen economisch belang oplevert en dat de bv wel degelijk een ozr is.

Zeggenschap zonder economisch belang telt niet mee Het hof oordeelt dat ‘belang’ in de zin van artikel 4 lid 4 WBR niet hetzelfde is als zeggenschap. Omdat de vader via zijn bestuursfunctie in de stichting administratiekantoor geen economisch belang in de vastgoedgroep had, hoeft de bv dat belang niet te consolideren. De bv moet wél het 5%-belang in de vastgoedgroep meenemen, maar voldoet ondanks die consolidatie nog steeds aan de doeleis: de bedrijfsgebouwen worden voor 95% verhuurd en dus geëxploiteerd. De verkrijging van de aandelen is daarom terecht belast met overdrachtsbelasting.
Het hof wijst erop dat de inspecteur een verzoek om sprongcassatie had moeten voorleggen. Dat verzuim leidt tot een proceskostenvergoeding van € 1.814 voor de dochter, plus vergoeding van het griffierecht en € 500 immateriële schade wegens termijnoverschrijding.

Bron: Hof Den Bosch, 24-09-2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:2596
Wet: art. 4 WBRV