Woning in Nederland geen toekomstige eigen woning; Duitse lening wel aftrekbare box-3-schuld

Een man woont in 2017 en 2018 in Duitsland en bezit samen met zijn inmiddels overleden echtgenote een appartement in Nederland. Dat appartement kopen zij in 2011 voor € 610.000 (inclusief parkeerplaats). De woning wordt in twee jaar verbouwd en volledig ingericht. Zowel de man als zijn echtgenote verblijven er sindsdien af en toe korte periodes, maar moeten om medische redenen hun hoofdverblijf in Duitsland houden. De man financiert de aankoop deels met een lening van € 350.000 bij een Duitse bank, waarvoor hij zijn Duitse woning als zekerheid geeft. In zijn aangiften 2017 en 2018 kwalificeert hij het appartement als toekomstig hoofdverblijf (box 1). De inspecteur corrigeert dit en rekent het appartement tot box 3. Bij de rechtbank krijgt de man gelijk: volgens de rechtbank is in die jaren geen werkelijk rendement behaald, zodat de box 3-grondslag op nihil uitkomt. De inspecteur gaat in hoger beroep.

Woning voldoet niet aan voorwaarden overbruggingsregeling Het hof kijkt eerst naar de vraag of de woning in 2017 en 2018 onder de overbruggingsregeling van art. 3.111 lid 3 Wet IB 2001 valt. Daarvoor moet de woning (1) leeg staan of in aanbouw zijn én (2) uitsluitend bestemd zijn om binnen drie jaar als hoofdverblijf te gaan dienen. Het appartement is in 2011 al opgeleverd en sinds 2013 volledig gemeubileerd. De man en zijn echtgenote gebruiken het regelmatig voor korte verblijven. Daarmee staat de woning niet leeg en is ook geen sprake van een woning in aanbouw. Omdat al niet aan voorwaarde (1) wordt voldaan, komt het hof niet toe aan het oogmerk van toekomstige bewoning. De woning hoort dus niet in box 1 maar terecht in box 3.

Duitse lening is schuld ter verwerving van de woning Vervolgens beoordeelt het hof of de Duitse lening moet worden aangemerkt als schuld die samenhangt met de woning. De man toont aan dat hij onvoldoende eigen middelen had om de koopprijs te voldoen, dat de lening vlak vóór de aankoop is afgesloten, en dat in het Duitse Darlehensvertrag expliciet staat dat de lening bedoeld is voor aankoop van onroerend goed. Bovendien kon hij destijds in Nederland geen hypotheek krijgen. Het hof vindt aannemelijk dat de lening is gebruikt voor de financiering van het appartement. De lening komt daarom in box 3 in mindering op de waarde van de woning.

Bron: Hof Den Bosch, 15-10-2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:2854
Wet: art. 3.111 Wet IB 2001