Prejudiciële vraag aan HvJ: vormt overdracht verhuurd appartementencomplex een overgang van een algemeenheid van goederen

Belanghebbende heeft een kantoorgebouw getransformeerd naar een woongebouw met 77 woonappartementen. Afgezien van één appartement heeft belanghebbende de appartementen drieënhalve maand verhuurd, voordat zij het gebouw in verhuurde staat heeft geleverd aan een beleggingsmaatschappij. Die beleggingsmaatschappij heeft de verhuur ongewijzigd voortgezet.
De inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat de levering van het gebouw aan de beleggingsmaatschappij niet onder het bereik van art. 37d Wet OB 1968 (algemeenheid van goederen) valt. Volgens de inspecteur is een nieuw gebouw ontwikkeld met het oog op verkoop daarvan en niet met het oog op het ontwikkelen van een eigen economische activiteit bestaande in het duurzaam exploiteren van dat gebouw. Nu het gebouw binnen twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming is geleverd, is die levering belast met omzetbelasting. Op die grond is aan belanghebbende een naheffingsaanslag opgelegd.
Volgens hof Arnhem-Leeuwarden (17 mei 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4044, NTFR 2022/2147) is de levering van het gebouw aan te merken als een overgang van een algemeenheid van goederen in de zin van artikel 37d Wet OB 1968, zodat geen sprake is van een levering (niet-leveringsbeginsel) en die overdracht dus buiten de heffing van omzetbelasting blijft. Het hof heeft de naheffingsaanslag daarom vernietigd.
De staatssecretaris heeft cassatieberoep ingesteld. Daarin is aangevoerd dat de aard van de economische activiteit van belanghebbende ‘projectontwikkeling’ is en het gebouw een tot de voorraad van de projectontwikkelaar behorende zaak vormt. De koper – een beleggingsmaatschappij – had niet de bedoeling deze activiteit voort te zetten en bij deze maatschappij vormt het gebouw een bedrijfsmiddel dat een heel andere economische functie vervult. Dit brengt mee dat sprake is van een levering van een goed zonder meer.
De Hoge Raad werpt eerst de vraag op of het niet-leveringsbeginsel ook kan gelden in gevallen waarin de betrokken goederen, zoals in het onderhavige geval, worden gebruikt voor een van btw vrijgestelde economische activiteit (vrijgestelde verhuur). De Hoge Raad legt deze vraag voor aan het hof van Justitie. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, is de toepassing van artikel 37d Wet OB 1968 aan de orde. In dat verband twijfelt de Hoge Raad eraan of daarbij de intentie van de verkoper van belang is. Is voor toepassing van artikel 37d Wet OB 1968 vereist dat degene die een onroerend goed ontwikkelt en verkoopt, de intentie heeft gehad om zelf duurzaam het onroerend goed te exploiteren. Of volstaat dat dit onroerend goed door de verkoper wordt verhuurd en wordt geleverd in verhuurde staat, zodat met dit onafscheidelijke geheel een zelfstandig economische activiteit kan worden uitgeoefend. Ook deze vraag is voorgelegd aan het hof van Justitie.

Bron: HR 21-11-2025, ECLI:NL:HR:2025:1732
Wet: art. 7 lid 2, art. 11 lid 1 letter a, art. 11 lid 1 letter r en art. 37d Wet OB 1968 en art. 19, art. 135 en art. 136 btw-richtlijn 2006